一、月度重点工作

 （一）召开毕业生行李托运服务方案意见征询会

为做好2023届毕业生离校服务工作，保障夏季毕业生行李托运工作顺利有序进行，5月10日，物业管理办公室就2023届夏季毕业生行李托运服务保障工作形成了方案征询公告，特邀来自团委、学工部的老师和毕业生代表参加此次意见征询会。

会上，老师和学生代表提出了以下具体建议：遴选快递公司时请各公司公示报价、优惠，学生参与选择；充分考虑快递点场地范围，选取多家公司提供服务；快递服务点服务时间调整为9:00—19:00。物业管理办公室充分吸纳相关建议，对征询公告做出相应修改完善，在明年工作中继续总结经验、提升工作。征询截止后，就各快递公司投递的方案制作发放问卷，充分征求毕业生意见，有效促进方案实施。

 （二）开展东、西校区校园废旧自行车专项清理工作

经前期统计和公示，东、西校区内无主废旧自行车共计1088辆需清理回收，物业管理办公室于5月10日邀请校内师生代表、青年权益中心对校园废旧自行车清理方案征询意见，会后，物业管理办公室按照青年权益中心对自行车回收单位的调研排名向各单位进行询价。接下来，物业管理办公室将会根据《物权法》等法律法规，进一步规范校园废旧自行车清理工作。

 （三）分体空调采购招标，加快抗暑工作进程

按照年初制定的各校区公共设备机房和校门门岗值班室空调采购安装计划，完成前期踏勘、信息确认等工作后，物业管理办公室立即开展招标工作。5月15日至23日发布询价公告，24日开标确定中标供应商后即着手安排备货、安装事宜，计划6月中旬完成东、西、南、北、中、高新6个校区的公共设备机房和门岗值班室共57台分体空调安装工作，保障夏季机房安全运行，为门岗保安人员提供人文关怀。本次安装的空调分机由各使用单位管理，出现故障后由其直接联系安装单位维修（厂家提供5年质保）。

 二、月度专项工作

 （一）召开东区老图书馆会议室音视频设备安装方案讨论会

5月9日，物业管理办公室组织召开东区老图书馆321、323会议室音视频设备安装方案论证会，特邀教务处、学生工作部、审计处、科研部等相关用户单位的一线负责人参加。各用户单位肯定了目前会议室改造装修效果，同时针对音视频设备采购提出2项意见，物业管理办公室已在采购询价文件中标明；针对设备安装提出3项建议，将要求中标单位逐一落实；其他相关需求提出6项建议，目前已完成5项，剩余1项需要修改线上预约系统，目前正在对接网络中心，预计7月初完成。

 （二）参与东区地空中心楼宇竣工资料交接会

5月19日上午，物业管理办公室、安徽江风山月物业管理有限责任公司参与了东区地空中心楼宇竣工资料交接会。本次移交涉及总包、空调、电梯、弱电，移交后物业服务企业将进行查验，将查验发现的问题通报基本建设处和施工单位，并配合监督整改销项。

因用户单位还需要对该楼进行室内装修改造，楼内尚无单位进驻办公，装修设计和招标亦未完成，在此空窗期内，计划物业服务企业暂不进驻，消防和安防视频监控正常运行（中控室在物质科研楼C座，两楼集控）。物业服务企业实际进驻工作将根据装修改造项目进展和用户单位入驻进度安排，物业服务企业提前做好人员招聘、培训、物料准备等工作，确保及时入驻、保障地空中心楼宇正常运转。

 三、月度巡检与维保简讯

 （一）楼宇巡检情况

 1.楼宇巡检总结 

5月，物业管理办公室共巡检14幢楼宇，涉及四家物业公司。检查问题项共计50个，已完成整改项目50个，整改率为100%。本月巡检中，长城物业发现的问题数量最多（18项），科住物业其次（17项），江风山月物业第三（12项）；保洁类问题占比较高（20项，占比40%）。具体情况如下表：

针对巡检问题项，物业管理办公室共下发5份巡检报告要求各单位一一整改、落实，各楼宇主管要加强保洁类及秩序类问题巡检，严抓消防安全问题，及时维修损坏的公共设施，共同维护干净、整洁、优美的校园环境。

 2.制定考核管理办法，加强物业监督管理 

根据1至5月份巡检情况对比分析，保洁类、秩序类、工程维修类巡检问题均有所增加，消防类问题虽然相较上月减少，但依然存在消火栓记录表不全、超前或不实记录等现象。保洁卫生方面，本月垃圾、杂物堆放问题增加，个别楼宇问题较为集中，保洁人员清理频率和深度不达标、杂物堆放较为随意；秩序维护方面，主要包括张贴过期公告，巡查、维修记录不全或超期记录，施工管理不规范、施工告示未盖章问题；工程维修类主要为灯具维修不及时、瓷砖破损、玻璃自爆护角缺失等问题。

针对上述问题，物业管理办公室已制定《物业服务考核管理办法》，根据管理办法和考核细则对巡检问题予以扣分和处罚，重复性问题加倍扣分、处罚，将考核分数作为月度、季度和年度物业公司考核的重要依据，加强对物业公司的监督和管理。

此外，物业管理办公室督促、协同物业公司召开培训会，持续为物业人员宣传、贯彻相关规章制度以及校园管理规定。

 （二）电梯维保情况

维保单位根据合同要求，本月对各校区132台维保电梯分别完成2次维保工作。在日常维保中，通过润滑调整、及时修正参数、更换已损坏或即将损坏的配件等方式，排除故障和安全隐患，有效降低故障率，提高电梯乘用安全性和舒适度，延长电梯使用寿命。维保完成后，维保单位均按照物业管理办公室要求在指定位置公示维保信息。

注：电梯维保合同包括134台电梯，由于西区芳华餐厅及西区力四楼各1部电梯新更换，均处于质保期，所以目前维保电梯共有132台。

 （三）中央空调维保情况

 1.校内空调现状 

目前，校内累计9167台中央空调室内外机纳入维保范围（本月新建特种楼共466台空调纳入维保、科研楼过渡期增加临时维保），其中使用年限超过10年的为3753台（占比41%），最长使用年限达21年。

 2.空调维保总结 

本月，各校区中央空调共报修46次，故障率5.02‰，较2022年同期故障率（7.92‰）有所下降，占比较高的分别为配件老化损坏类故障19个（41%），排水故障9个（19.6%）。其中，配件老化损坏主要是压缩机、主板和排水软管故障，主要位于西区科技实验楼、特种火灾楼、中区理化实验楼、医学楼和东区教学行政楼。除更换压缩机在24小时内完成外，其余故障均在4小时内完成维修。

与2022年5月相比，使用不当和系统故障导致的报修问题数量下降明显，排水故障上升，主要为排水软管松动、移位及损坏等造成的排水不畅。

除上述日常维保，本月新增空调维修两项。通过竞争性磋商，选定维保单位负责东区师生活动中心和理化大楼空调机组主机故障维修及科研楼中央空调改造过渡期间的维修维保工作，修复现有故障，保障楼宇中央空调正常运行。

 3.多方共抓，做好夏季制冷工作 

为保障中央空调稳定运行，满足夏季制冷需求，根据故障情况，物业管理办公室要求维保单位从以下三个方面进行加强：

一是要求维保人员常驻现场，夏季（5月1日-9月30日）空调制冷运行期，各校区设置维保值班岗位，工作时间为8:00-22:00；非夏季运行期，至少安排1人在岗，工作时间为8:00-19:00。维保单位须提供24小时服务电话，工作时间接到事故报修维保人员必须在15-30分钟内赶到现场，非工作时间接报2小时内到达维修现场，常规故障4小时内排除（包括机组漏水、通讯故障、机组高压故障、电机过载等)。

二是增加配件储备，各家维保单位分析配件损坏原因，对于压缩机、主板、排水软管等需高频更换的配件增加储备量，常用配件更换维修12小时内完成，核心配件(压缩机、冷凝器等)更换维修24小时内完成，且提供的配件必须是原设备生产厂家的全新配件。

三是加强设备巡查，及时发现进出风口、过滤网、排水管等积尘情况，增加预防性清洗频次，保障设备正常运行。

此外，物业管理办公室要求各楼宇物业值班人员负责跟进故障维修情况，督促维保人员及时到场并如实记录维修响应情况，物业管理办公室将不定期对其抽查。

 （四）公共会议室维保情况

 1.故障抢修 

根据物业管理办公室要求和合同约定，维保单位接到故障报修后，指派工程师在15分钟内做出响应，并在1小时内到达现场，及时排除故障，并作登记；若需返厂维修，须提供备用机（限投影机），并及时将故障原因、解决方案通报至物业办。5月，维保单位共计上门维修10次，其中投影机因使用频率最高，故障次数最多，目前已全部维修完成。

 2.做好例行巡检和维保，保障毕业季会议室使用 

临近毕业季，各校区公共会议室使用频繁，为保障会议室多媒体设备的稳定、安全运行，根据合同要求，维保单位工程师须对会议室多媒体设施设备进行清洁、保养、检测、维护等相关服务，使设备处于良好的运行状态。

本月，维保单位完成对合同内50间公共会议室的例行巡检，具体检查内容包括：检测投影机使用情况及投影连接线、接插件使用状态，发现画面梯形、变色及时调试；检查控制柜柜门及锁具的固定情况，发现松动及时加固；保养机柜内设备如中控、功放、音响设备，并调试最佳效果；将机柜内线路排序规整，防止线路干扰，确保设备使用安全。

 注：维保合同包括52间公共会议室，因东区老图书馆321和323会议室正在装修（预计7月初投入使用），故本月共维保50间会议室。

 （五）协调修缮服务中心维修项目

因项目工程人员自身无法承担修缮或因维修费超过合同约定的500元（新签订合同为800元）的维修项目，物业单位提交专项报告至物业管理办公室，办公室根据问题紧急及难易程度，通过实地踏勘、联合修缮服务中心等方式对报告预算、方案进行审核后，本月共提交修缮服务中心25条维修申请，其中瓦工类最多（7条），主要是墙皮脱落、洗漱台坍塌等；其次为水工类，主要包括楼宇漏水、渗水等项目。

目前修缮服务中心已维修完成19条，剩余6项未完成，其中水工类2项（均为楼顶渗水），玻璃爆裂类2项，其他类和设施设备类各1项，均为难度大、周期长的维修项目，预计6月30日前完成维修，物业管理办公室将进行持续跟进。

 四、月度服务简讯

 （一）体育场馆团体预约

5月，物业管理办公室接收各校区师生体育场馆团体预约纸质申请共29份，为3467名师生提供团体锻炼场地。

 （二）公共会议室预定及会服保障

5月，各校区公共会议室预定共2529场次，其中线上预定共2373场次，线下预定共计156场次，提供物业服务156场次，服务7926人次，日常会议由物业做好会议日常接待、基础保障工作；重大会议保障2场，维保单位派驻专业工程人员，全程保障多媒体设备稳定运行至活动结束。

 （三）综合业务专项

5月，物业管理办公室办理一卡通业务情况：新办47张，延期210张，停用60张。受理4家物业服务企业、9家维保服务单位临时车辆人员的线上入校申请报备83份。

截至5月底，2023年物业管理办公室累计办理一卡通业务汇总：新办443张，延期794张，停用246张。累计办理车辆通行证业务汇总：新办14张，延期21张，停用11张。

 五、6月重点工作计划